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2022/06/02 (Thu) 10:13:39
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買い手が見つからないスラム化したリゾートマンションを処分する方法
これから世界恐慌の時代になりそうですから 今後10年はリゾートマンションのゴーストタウン化かスラム化が進みそうですね：
買い手が見つからないスラム化したリゾートマンションを処分する方法は？
60 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 19:40:34.93
リゾートマンションなんて買うと後悔するぞ。
何が困るって、管理費／共益費／修繕積立費、それに将来の建て替え費用が出てくる場合も。
年に半分ぐらい、そっちに住むならまだしも冬に時々行くぐらいなら
普通にホテルに泊まったほうがよっぽど良い。
64 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 19:47:57.72
>>60
賃貸にすればそれらのリスクは全て回避可能。
家賃なんて家族が余裕を持って過ごせる広さでも5～7万円だから、月に1～2泊するならホテルより全然お得。
ホテルより部屋は広いし温泉は空いてるし、何より荷物を置きっぱなしにできる。
66 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 19:49:28.0
湯沢は新幹線があるから、ここにすんで時々東京に新幹線でいけばいいや、くらいの人もいるからね
でも、調べると、せめて３００万で眺望のいい角部屋とか買っておかないと
あとでババ抜きのババ状態で永久に手放せない
やるとしたら、ダミー会社たちあげてその名義だね
最後捨てるときは、管理費も固定資産税も、会社倒産手続きしてすべて終了。
246 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/23(日) 15:16:08.82
リゾマンはただの消費財じゃなくて、維持費が掛かるのに捨てられない（売れない）消費財だから性質が悪い。
満足できる物件が賃貸で出ているなら、賃貸のほうがいいと思うけどな。
自分から進んでババ抜きに参加したくない。
249 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/24(月) 03:36:48.83
>>246
知識なさすぎ。
高齢で財産ない人に譲渡する、ダミー法人作って偽装売却する、
無限に方法あります。
捨てるのは簡単だよ
今現在管理費滞納して放置されているのは、その人（法人）自体が実質的に破産、夜逃げ状態で、もう終わっているケース。
まだ本人元気なら、「切り捨て」は極めて簡単。
75 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 20:17:42.00
利便性考えると、湯沢でしょうが、永住老人が居ないという意味では苗場もいいかもね。
ただし、夏いったことある人はわかっているだろうけど、フジロック以外は、完全なゴーストタウン
寂しいを通り越して、恐怖を感じる
千と千尋の神隠しみたいな感じ
82 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 20:27:56.31
ぶっちゃけ、苗場はスラム化へのカウントダウンが始まっているけど、
あと何年もつか、それだけが問題。
仮に３年もつとして、ガンガン使いまくって捨てるなら、損はない
「財産」なんて考えると大間違い。使って捨てるティッシュペーパーみたいなもの
あと、スラム化して、どうなるかだね。
仕事場がないから、アジア系外国人の犯罪の温床にはならないでしょう
どちらかというと、地元民の普通のマンション化か、それとも老人ホームか。
ご近所つきあいとかしてしまうと、怪我、病気で車運転できない老人の介護、買い出しやらされるから、 絶対に近所つきあいはやってはいけないね。可愛そうだけど、高齢者がいたら完全無視。これを貫く。
86 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 20:39:13.89
>>82
いくらなんでも3年はもつでしょ。
維持のモチベーション以外はｗ
使い捨てられるといいんだけど、投げ捨て禁止だからなあ。
91 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 20:50:15.92
>>86
個人名義で買うのは危険すぎ。
３年であぼんと予測したなら、やっぱり法人ダミーで最悪倒産手続き
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/ski/1434758230/
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2022/06/02 (Thu) 10:21:06
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リゾート地「負動産」の末路 有料で引き取る業者も 2018.06.19
https://www.news-postseven.com/archives/20180619_702091.html?PAGE=1#container
【タダ同然に資産価値がなくなるリゾートマンション】
バブル時代に雨後の筍のごとく建てられた有名リゾート地の高級マンション。いまや、その資産価値は著しく下落し、中にはタダ同然で“投げ売り”されている物件もある。「定年後に田舎暮らしをしたい」とリゾートマンションの購入に前向きなシニア層もいるが、安易に手を出すと大変なことになる。住宅ジャーナリストの榊淳司氏がレポートする。
＊ ＊ ＊
「私をスキーに連れてって」という映画が公開されたのは1987年の年末。世はまさにスキーブームの真っただ中。そして、経済は大バブルが真っ盛り。イケイケドンドンの風潮に押されるように、スキー場には次々とリゾートマンションが建てられた。そして、東京の郊外と変わらない価格水準で販売された。それでも飛ぶように売れたのがあの時代である。
あれからすでに30年余り。スキーブームは昔話となった。今の若者のウィンタースポーツといえばスノーボードが主流だが、あの頃のスキーブームと比べれば何ともつつましい。
そして、雨後筍の如く作られたスキー場のリゾートマンションはどうなっているのか？ もちろん、今もマンションとしてしっかりと残されている。築25年以上の物件がほとんどで、建物は築年数相応に老朽化している。しかし、まだまだ十分に機能している。この20有余年で大きく変わったのは、建物の外観でも機能でもない。資産価値だ。
例えば、新潟県の湯沢・苗場エリアにある築30年弱の某マンション。温水プールに温泉大浴場も完備しているが、高層階にある約30平方メートルの住戸が「10万円」で売り出されていたりする。10万円は家賃ではない。物件価格だ。
この住戸、管理費は月額約2万円。固定資産税などもあわせると年間の維持費は30万円超になりそうだ。しかし、物件価格は10万円。要するに、持ち主は「タダでもいいからもらってください」ということなのだろう。
ということなら、「お金を払ってくれるのなら貰ってあげる」というビジネスも成立するはずだ。そして、とうとうそういうビジネスが誕生し、急成長している。
昨年8月、全国紙に衝撃の記事が掲載された。相続で得た新潟県湯沢町のワンルームマンションを、115万円の費用を払って所有権を譲渡したという人の話。つまり所有者がお金を払ってその業者に所有権を移転してもらうという構図である。
所有権がなくなれば、管理費や固定資産税などの負担を免れる。記事で紹介されたケースの場合、所有者は3年分の費用を業者に支払って所有権を移転してもらったということだった。
もはや、そういう不動産は何かを生み出す試算ではなく、負担のみが生じる「負動産」である。しかし、それを引き取った業者はどういうビジネススキームで利益を出すのだろうか。その記事を読んだ時、私にはどうにも理解できなかった。
そして最近、そういった「有料引き取り」を大々的に行っている企業があると知った。その企業は売却すれば100万円から200万円で売れる物件を、「有料」で引き取っている。つまり、所有者にお金を払わせて所有権を自社に移しているというのだ。
これならまだ分かる。仕入れでまず利益を出して、売却すればさらに利益が出る。普通に売り出せば100万円以上で成約できる物件を、お金を払ってその業者に「処分を委託」してもらっている、ちょっと世間知らずな一般消費者が存在することによって成立するビジネスだ。
ただこの業者、仕入れた物件の管理費等を次の購入者が決まるまで払わないということで、いたって評判が悪い。
さて、誰も声を大にして言わないが、日本の国土の面積割合で90％以上の不動産が今や無価値である。田舎の山林や田畑は売り出されても買い手は付かない。詐欺まがいの原野商法に使われることはあっても、実際に林業や農業を行うためにそういった不動産を買う人はほとんどいない。
そして、古くなった住宅もほぼ無価値だ。ネットで探すと「タダでお譲りします」という古い住宅を容易に見つけることができる。中には、家の中の家具その他の「処分費として50万円お付けします」という物件まであった。
日本は今や全国規模で「負動産」の処分に困る時代に突入しているのだ。
さて、「有料で不動産の所有権を自社に移転させ、その処分を受託する」というビジネスモデルには、何か危険な臭いが漂っている。というのは、私の知人が過去に経験したエピソードが思い出されるからだ。
彼はあのバブル時代に東北地方で分譲されたあるリゾートマンションを購入した。そこはゴルフ場やスキー場、室内温水プールなども同時に開発された一大リゾートだった。ところが、バブル崩壊後ゴルフ場やスキー場は運営に行き詰まって閉鎖。ホテルも廃業してしまった。残されたのは区分所有になっているマンションのみ。もはや休日に泊まりに行くだけの場所になった。
しかも、ふたを開けてみれば全住戸の半数が元の分譲会社の所有。つまり売れていなかった。管理費が欠乏する中、管理組合はボス的な人物が支配して管理費等を大幅値上げ。反対派区分所有者グループとの内紛に発展。訴訟がいくつも起こされたという。
反ボス派グループに属していた彼とその仲間たちは、最終的に1住戸10万円程度の謝礼を支払って、とある法人へ所有権を移転してもらった。その法人の所有者は高齢で闘病中。寿命が尽きれば相続人はひとりもいない、という境遇だったらしい。
その所有権移転が7年ほど前の話。今はどうなっているのか分からないという。
つまり「負動産」を引き取るビジネスは、最終的に誰も管理費や固定資産税を支払わない状態へ移行させることが目的、である場合が十分に考えられる。「負動産」を有効活用するのではなく、単に所有のコストを管理組合や行政に押し付けるだけ。もしそうなら、何とも犯罪的ではないか。
https://www.news-postseven.com/archives/20180619_702091.html?PAGE=1#container
要するに、売れないマンションを処分するには
法人にマンションの所有権を移転してからその法人を倒産させるか、
すぐに死にそうな人にマンションの所有権を譲って、
所有者不明で管理費・修繕費・固定資産税を払わなくてもよい状態にするという方法しか無いのですね。
管理費・修繕費を払うオーナーが減れば修繕ができなくなり、
そのマンションは遠からず、水道が出ない、外壁が落下する等、人間が住めない廃墟になってしまいます。
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メディカルリゾートソリューション
以前にもお知らせしましたが、下記の会社が詐欺に近い営業をかけて来ております。
当マンションの所有者様にもDM、電話での勧誘がなされているとの報告がありました。ご注意ください。
https://diapalacenaeba.files.wordpress.com/2018/04/screenshot_2018-04-13-14-13-22.png
https://diapalacenaeba.wordpress.com/2018/04/14/%e3%83%a1%e3%83%87%e3%82%a3%e3%82%ab%e3%83%ab%e3%83%aa%e3%82%be%e3%83%bc%e3%83%88%e3%82%bd%e3%83%aa%e3%83%a5%e3%83%bc%e3%82%b7%e3%83%a7%e3%83%b3/
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メディカル＆リゾート・ソリューション株式会社
http://www.mrs-japan.jp/
メディカル＆リゾート・エステート株式会社にて、利用しなくなったリゾート物件があれば、利用できる物件への乗り換えや、単純に売却処分（買取）も承ります。
メディカル＆リゾート・エステート株式会社は単にリゾート物件の仲介や売買をするのではなく、廃墟化・老朽化・衰退化した物件の再生や運用など資産の有効活用を基本とし、より美しく楽しく夢のあるリゾート物件であることをベースに業界再生を目指していきます。
メディカル＆リゾート・ソリューション株式会社による買取りの条件について
http://mrs-japan-estate.jp/d-mansion
１、 買い取り対象のリゾートマンション
① 全国（北海道～沖縄まで）の物件を買取します。
②ハワイなど海外の一部物件も買取します。
③流通性が極めて乏しい物件でも買取します。
④昭和40年代竣工の老朽化した物件でも買取します。
⑤廃墟化した物件でも買取できる物件があります。
２、買取りに掛かる費用について
①取得費用
通常の不動産取引では、取得費用については買主が負担となるのが通例ですが、弊社による買取りでは、その費用（移転登記費用・不動産取得税など）の相応額全額を売り主様にご負担いただきます。
②維持費
通常の不動産取引では、取得後の維持費は当然に買主が負担していきますが、弊社による買取りでは、その費用（管理費・修繕積立金・固定資産税など）の１年～3年相応額を売り主様にご負担いただきます。
リゾートマンションの相場をインターネット等で調べると、容易にその物件価格が確認できますが、その価格のほとんどは、実態相場ではなく、売り主及び仲介業者の希望価格であり表面相場ともいいます。売却希望者は売買の交渉にあたり、まずは希望価格からスタートし、交渉に応じて減額していきます。
実際の売買価格は、概ね表面価格の半値八掛けです。仮に、500万円の希望価格であっても、実態価格が200万円以下になること珍しくありません。さらに仲介業者（不動産業者）は、流通性が乏しく、かつその売買価格が低額の場合は、手数料も少額となり、商いとしては採算が取れないために、仲介の依頼は受け付けても、1年どころか3年・5年～待っても売れないというのが現実です。
場合によっては、費用を負担してもよいから手放したいというニーズが近年は顕著に増加しています。このような現状を考えると上記の条件は、買主（弊社）の都合のよい条件ばかりとも言えません。売主様の立場に立って考えれば、使用しなくなったマンションであっても。
①維持費（概ね年間30万円～100万円）を支払いしなければならい。
②大規模修繕費用の支払いをしなければならない。
③将来の取り壊し費用分担金の支払いをしなければならない。
④誰が相続するのか、また相続にかかる費用の支払いをしなければならない。
そうなると、過去売れなかった事実を踏まえて、将来を予測した場合、利用しないにもかかわらず、その維持費の負担は高額になります。ならば、一時的に費用は必要だけれど、現時点で処分（弊社による買取）したほうが良いという結論も売主様にとってのメリットも大きく、検討に値すると考えております。
流通市場で動きのある物件であれば、高価買取、全国の物件買取強化中です。
直ちに処分の、ご希望があれば・・・買取査定でお申し込みいただけます。
http://mrs-japan-estate.jp/d-mansion
ファミール・ヴィラ苗場の掲示板
http://6030.teacup.com/fvnaeba/bbs
Re: 名簿流出していませんか？ 投稿者：406号室 投稿日：2017年 3月18日(土)01時39分49秒
taityoさんへのお返事です。
いつも情報ありがとうございます。
> 最近、リゾートマンション処理業者から手紙が来るようになりました。
> 管理組合、もしくは管理会社しか知り得ない個人情報が記されています。
> ちょっと心配しています。
それは、１月配布の総会議事録と共に、「リゾートマンション買い取り業者に関するご注意」を配布しているものの内容と関係した業者と思います。
会員権なども扱っているようですが、ダイヤモンドソサエティ
http://www.diamond-s.co.jp/company/about/index.html
では、相手名を挙げて、注意喚起の文書を出しています。
『緊急のお知らせ
オーナー各位におかれましては、時下益々ご清祥の事とお慶び申し上げます。
また平素は各ソサエティおよび弊社の運営に対し、格別のご厚情を賜りまして、心より厚
く御礼申し上げます。
さて、先般来下記の会社よりソサエティオーナー各位に対し、高額な会員権処分費用等
が列挙された上に、自社の運営する会員組織への入会を提案する文書等が送り付けられて
いる旨、複数のオーナー様よりお問い合わせ等を頂戴しております。
その書面の骨子は、会員の権利の買取りと交換の提案ですが、２つの提案のいずれもが、
会員各位が会員の権利を上記会社に売却するに当り60万円近い金額を上記会社に支払うと
いう内容です。つまり、不動産の持分を移転するのに、そのような多額の処分費用がいる
という非常に不条理な話であります。特に移転登記費用（通常の不動産売買では買主側が
支払う）や権利移転後の年会費（管理費）まで売主に負担させるという内容は、常識に外
れた内容であります。
弊社と致しましては、お問い合わせを頂戴したオーナー様へ個別にご説明申し上げた上、
充分にご注意いただくようご案内を申し上げる一方で、業界団体の一般社団法人日本リゾ
ートクラブ協会へも事態を報告したところ、同協会にも加盟各社から同様の申し出がある
ため、各社に対しては注意を促しつつ、目下その対処法につき同協会顧問の弁護士へ相談
しているとの事でした。
しかしながら、ここ最近になりオーナー各位からのお問い合わせが急増している事から、
弊社と致しましては事態をより重く受け止め、従前来のホームページにおけるお知らせに
加え、オーナー各位がこのような文書に惑わされる事のないよう、改めまして注意喚起を
させていただく次第です。
記
対象の会社：メディカル＆リゾート・ソリューション株式会社
（本社：大阪府吹田市。他に東京，札幌に営業所等があります）
以 上 』
http://www.diamond-s.co.jp/pdf/1609_info.pdf
>その書面骨子は、会員の権利買取りと交換提案ですが、２つの提案いずれもが、会員各位が会員の権利を上記会社に売却するに当り60万円近い金額を上記会社に支払うという内容です。つまり、不動産の持分を移転するに、そのような多額処分費用がいるという非常に不条理な話であります。……
うちの管理会社の情報によると、買い取り後も、所有権移転や名義変更がなされず、結果的に旧オーナーが継続して管理費を支払うことになるなどの例もあるようです。
怪しい手紙などは、スキャンして、管理会社へのお問い合わせフォームから、画像添付等で情報提供していただくとありがたいと思います。
また、このような業者は、各地で似たようなことを行っていますから、特にうちの管理組合で、情報流出したということは、ないと思います。
その証拠として、たまたま私は自宅を転居しているのですが、苗場の方は、登記名義人住所変更登記をしていません。ですから、そうした類いのダイレクトメール等は、一切来ないのです。
大抵の場合、そういう業者は、登記簿を閲覧して所有者情報を得ていて、それは、防げないのです。
いずれにしろ、うちの場合は、地元の仲介業者さんが確実な仕事をしてくれるので、転売等でも心配ないと思いますが、処分に困っているようなところでは、こうした悪徳業者に引っかかってしまう例もあって、こうした事象が発生しているものと思います。
http://blog.goo.ne.jp/fv-naeba
▲△▽▼
2018年5月7日
警告 メディカル リゾート ソリューション – Diapalace Naeba ダイアパレス苗場
以前にもお伝えしています、メディカルリゾートソリューションが DM にて再度勧誘しています。
当ブログにも区分所有者の方から勧誘のコメント頂いています。
法務担当理事の弁護士によると、詐欺の可能性もあるので関わらない様にとのことです。
区分所有者の皆様、ご注意ください。
https://diapalacenaeba.wordpress.com/2018/05/07/%e8%ad%a6%e5%91%8a-%e3%83%a1%e3%83%87%e3%82%a3%e3%82%ab%e3%83%ab-%e3%83%aa%e3%82%be%e3%83%bc%e3%83%88-%e3%82%bd%e3%83%aa%e3%83%a5%e3%83%bc%e3%82%b7%e3%83%a7%e3%83%b3/
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2081: 匿名さん [2018-05-21 23:52:02]
昨年、管理組合からこのようなものが郵送されてきました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197545/
メディカル リゾート ソリューションに ご注意ください! (緊急連絡)
https://farm1.static.flickr.com/955/42210115602_45bedfdb50_o.jpg
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2082: 湯沢地区所有者 [2018-05-22 08:05:26]
そうです！この会社です。
私の保有する管理組合でも､注意要請の連絡が入っています。
要注意ですﾈ。
2093: 匿名さん [2018-05-23 21:38:35]
ここのDM、うちにも来ました。管理組合からも、注意喚起の連絡が来ています。
最初から管理費を払う気は全くない、ハイエナ会社でしょう。
そもそもが「あんたの部屋を引き取ってやるから、○百万円出しな」なんて、マトモな商売じゃないですね。それで2年分の管理費を出させておいて、それも支払わないわけですし。
未払いが続くようなら、管理組合は弁護士に相談しての対処が必要になるでしょう。法的手段をとるための規約の改正も必要かもしれませんし、管理組合は大変ですね。湯沢町の管理組合は共同で対処しないといけないかもしれません。
2096: 匿名さん [2018-05-29 09:05:55]
しかし、前オーナーから2年分の管理費名目で金を受け取っておきながら支払わないって、わりと明確な詐欺行為じゃないのかな。
少なくとも支払わないなら前オーナーに返還すべきであって。背信行為なのは確かだろう。
管理組合と前オーナーが組んで「どちらかには払え」と裁判に持ち込んだら勝てるんじゃないのかなぁ。前オーナーにしても、それで数十万戻ってくる可能性があれば協力してくれるかもしれないし。湯沢エリア全体で件数集めれば数百万円くらいすぐに行きそうだから、やってくれる弁護士はいそうな気がするが。
2097: 匿名さん [2018-05-29 13:15:40]
不動産会社なら早く売れたほうが儲かるのでネットでも紹介してくれるし客にも薦めてくれる。事前に100万なんてのは詐欺ですよ。まあ管理組合ではそういう物件処理で年中苦労してますね。うちのマンションでは滞納するとタグキーが使えなくなるので入館もできません。一時期入れ墨の団体が大浴場に居ましたが、最近は見ないですね。まだまだ景気は良くないので投機目的には不向きなようです。
2101: 購入経験者さん [2018-06-02 23:04:46]
うちにも、この業者から何通もダイレクトメール来ています。電話も何回もありました。常識では考えられない会社だと思います。
まだ、湯沢の不動産屋の、手数料以外に特別広告料１０万円頂きます、の方が良心的ですね。ただ、手数料以外の料金の徴収任意の物で、強制は違法の可能性があるかもしれません
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197545/res/2052-2101/
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2022/06/02 (Thu) 10:26:41
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廃虚同然リゾマン、執念の解体 全員同意へ所有者を追跡 2019年4月27日
負動産時代
つくるのは簡単だが、こわすのは大変。それはマンションの宿命といえる。一度建ったマンションを建て替えたり、更地にしたりするには、所有者の大多数、場合によっては全員の同意が必要だからだ。
築４４年で老朽化が進み、所有者も散り散りになっていた新潟県湯沢町のリゾートマンション（リゾマン）が 昨年取り壊され、更地として売却された。所有者全員が同意してのマンション解体は全国的にも珍しく、「奇跡的」ともいえる。売るに売れず、税金や管理の負担が重くのしかかる「負動産」の問題を長く取材してきた記者が、現地に向かった。
リゾマンの草分け
上越新幹線の越後湯沢駅から車で約３０分。「マンション苗場」があった場所はいま、きれいな更地になっている。
全国屈指のスキーリゾートとして知られる苗場高原にこのマンションが建ったのは１９７５年。６階建て、４０～５０平方メートルの３０部屋にレストランなどもあり、リゾートマンションの草分け的存在だった。その後、バブル期にかけてリゾマンが次々と建ち、そのバブルも崩壊したため、利用者は激減した。
管理費の滞納も相次ぎ、管理組合は機能不全に。２００３年を最後に大規模修繕も行われなくなり、廃虚に近づいていった。
立ち上がったオーナー
朽ちゆくマンションの惨状を見かねて、立ち上がった所有者たちがいる。その一人が新潟県柏崎市の建設会社社長、石坂泰男さん（５４）だ。会社名義でマンション苗場の物件２戸を持ち、先代社長だった父は管理組合の理事長をしていた。石坂さんは「このまま廃虚になることだけは避けたい」と、１４年に地元の不動産仲介会社ひまわりに相談した。
廃虚同然のリゾマンをどうするか。やらなければならないことは山ほどあった。
まずは休眠状態にあった管理組合の立て直しだ。１５年６月に臨時総会を開き、あらためて理事を決めた。
つぎに、散り散りになった所有者たちの意向を確認しなくてはいけない。
石坂さんらは不動産登記簿に載っていた２８の個人・法人にアンケートを郵送した。回答は２１、無回答が３。４通は宛先不明で戻ってきた。
回答があった２１人のうち１９人は、すでにマンションを利用していなかった。
２人が「年に５～１０泊利用している」 と答えた。
使い続けたいという声は皆無で、解体をめざすという方向性は決まった。保証期間が切れる寸前だったエレベーターを止め、建物は閉鎖した。１５年１０月に改めて管理組合の定期総会を開き、解体の方針を決議した。
全員同意の「壁」
管理組合の「財布」を調べ直してみると、修繕積立金が約３５００万円残っていた。理事を務めていた３人ら、一部の所有者が管理費・積立金を払い続けてきたことが大きかった。解体費用のめどは立った。だがそこで最大の難関が立ちはだかった。「所有者全員の同意」だ。マンションを壊すのに、なぜ全員の同意が必要なのか。
マンションを壊すのは
①建て替える
②更地にして売却する
という二つのパターンがある。
原則として
①では所有者の５分の４以上、
②では所有者全員の合意
が必要となる。ただし②には特例もある。耐震性が足りないマンションや、大規模に被災したマンションについては５分の４以上の合意があれば、解体・売却できる。
マンション苗場も耐震性が足りない可能性があり、特例の「５分の４以上」の合意による解体も検討した。だが、行政の手続きでかえって時間がかかるかもしれないと判断。全員合意を目指す方針をとった。
全員から合意を取り付ける仕事にあたったのは大野元さん（６１）だ。ひまわりグループのリゾマン専門の管理会社、エンゼルの管理部長としてこの問題を担当した。
大野さんはさっそく壁に突き当たった。所有者不明問題だ。
所有者へのアンケートで、宛先不明で戻ってきてしまったのは３人と１法人。送り先の住所を訪ねてみたが所有者は見つからない。
大野さんは周辺の「聞き込み」から始めた。３人のうち１人は飲食店オーナーだったが、すでに自己破産して行方がわからなくなっていた。ただし、飲食店の元従業員がいることがわかった。訪ねて事情を聴くと、元従業員もかつてマンション苗場を利用したことがあるという。すぐに元オーナーに連絡を取ってくれ、協力を得られることになった。
法人の１社は２部屋を持っていたが、何度か住所が変わった末に事業の実態はなくなっていた。最後の住所地を訪ねるとマンションが建っていて、手がかりはなくなった。
それでも大野さんは聞き込みを続けた。訪ね歩くうちに、ふと目についた診療所の看板に、元経営者の特徴のある名字と同じ名前があった。その診療所に飛び込んで事情を話すと、医師の父が、探していた法人の元経営者だとわかった。
残った２人には、管理組合が滞納分の管理費の支払いを求める裁判を起こした。裁判所からの手紙である「送達」は、郵便局の転送期限が切れても可能な限り転居先を追いかけて届けられる。これで２人とも連絡が取れた。
このうち１人は、納める管理費を一部減額することを条件に解体に協力してくれた。
最後の１人になった。でも、解体には合意できないという。もともと、管理組合との関係がこじれていた所有者だった。
最後の１人
いざこざの原因は複雑だ。
その人が買ったマンション苗場の部屋は競売物件だった。元の所有者が住宅ローンを滞納したため差し押さえられたのだ。
ここで「債務の引き継ぎ」というやっかいな問題が持ち上がる。
競売物件を買った人が、元所有者の住宅ローンを肩代わりする必要は、もちろんない。ところが、元所有者が滞納していた管理費などの債務は、物件の新たな所有者に引き継がれるのだ。
管理組合は滞納分の支払いを求めたが、新たな所有者は応じなかった。そこで管理組合は、この所有者がマンションを利用することを拒否していた。
説得に当たったのが大野さんだ。「あなた以外の所有者は解体に合意しています。このまま幽霊屋敷になって事故が起きたら、あなたが責任を問われますよ」などと説き、ようやく解体することにだけ合意が得られた。
個人の土地を、管理組合が競売に
ついに全員の合意を取り付けた。１７年１０月の管理組合総会で解体を決議した。残っていた修繕積立金約３５００万円を使って解体を始め、昨年６月に更地になった。
あとは更地を売るだけ、という段階で、最後まで解体に応じなかった１人が土地売却に反対した。そこで管理組合は、その人の所有分である土地を競売にかけることを申し立てた。管理費の滞納があるため、「債権者」である管理組合は土地を競売にかけることができる。今年２月、新たな所有者が落札し、一連の敷地売却が完了した。
こうした苦労を重ねてようやく更地になった敷地を買ってくれたのは、近くのペンション経営者で、５００万円を出してくれた。大野さんの努力もあって、滞納管理費など１千万円以上を回収できた。
解体工事費や諸経費などを差し引くと、５００万円近くが残った。これを、ずっと管理費などを払い続けてきた７戸の所有者の５人に分配した。
理事長の石坂さんは振り返る。
「管理がない状態が続いて積立金がたまっていたので、工事費に回せた。初期のリゾートマンションだったので、所有者はもともと比較的余裕のある人たちが多く、協力が得られたことも大きい」
思い出のマンション
ほかにも、いろいろな課題に直面した。解体にあたって工事車両の出入りや足場の設置場所が必要だったため、隣の土地を借りたいと頼んだときのことだ。
隣の土地の所有者から、借りるのではなく買うよう求められた。応じざるをえなかった。
解体前、苗場マンションを「社員寮にしたいので丸ごと売ってほしい」という話が舞い込んだこともあった。石坂さんたちは真剣に検討した。しかし、本当に責任を持って使ってくれるかの確信が持てず、断った。
その会社が近くでやると言っていた事業は、いまはない。もし売却していたら、マンション苗場の所有者たちは楽になったかもしれないが、物件そのものは今も放置され、廃虚になっていたかもしれない。
「自分が中学生のときに親が会社の保養所として買い、友達と何度も利用した思い出のマンションだった。廃虚になることが避けられて、本当によかった」
石坂さんはほっとしているという。（松浦新）
http://www.angel-r.com/pdf/asahi_1.pdf
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2022/06/02 (Thu) 21:43:08
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「区分所有という迷宮 － 新潟県湯沢町を例に－」リゾートマンション編・
2022/08/09
https://www.youtube.com/watch?v=Ai7Sn8w8vmY
https://www.youtube.com/watch?v=V5390QUQDIY
新潟県湯沢町に残された、さまざまなバブルの置き土産にまつわる、複雑怪奇な「区分所有権」を追究する番外編シリーズ作です。
資産価値ZERO -限界ニュータウン探訪記- - YouTube
https://www.youtube.com/channel/UCan6lszm2IMyMpnSYinewTg/videos